売却時には要注意！ 土地と建物の取得費の区分とは？

例えば、自宅マンションを売却したとしましょう。昭和６０年の購入時には、土地と建物の価額が区分されていませんでした。今回の売却に関する所得計算にあたり、土地と建物の所得費はどのように区分して計算すればいいのでしょうか。その場合、国土交通省の「建築統計年報」を用いて建物の取得価額を求めることができます。

マンションの売却は、建物部分と土地部分とに区分し、建物部分については取得価額から所有期間に応じた「減価の額」を控除した金額が取得費となります。このためにはまず、建物部分と土地部分の取得価額を区分しなければなりません。

①建物部分と土地部分の区分方法

◎取得時の売買契約において、建物と土地の価額が区分されている場合→その区分された価額をそれぞれの取得価額とする方法
◎取得時に消費税が課せられている場合→消費税額から建物価額を導き出す方法
◎取得時に建物と土地の価額が区分されておらず、消費税も課せられていない場合→
　　・国土交通省の「建築統計年報」による「建物の標準的な建築価額」表により、建物の所得価額を算定する方法
　　・その他の合理的と考えられる方法

「建物の標準的な建築価額」表は、建物の構造、建築年別に、全国平均１平方メートルあたりの「工事費予定額」＝建築価額の単位を割り出したもので、建物の取得価額は表中の該当する建築価額に、その建物の延床面積を乗じて求めることができます。
また「建物の標準的な建築価額」表は全国平均の数値なので、これに替えて譲渡する物件の所在地に応じて、国土交通省の「建築統計年報」に記載されている各都道府県ごとの数値を用いることも認められています。

②建築構造体の具体例

◎木造・木骨モルタル造…木材を骨格とした建物｛ツーバイフォー工法を含む）
◎「鉄骨鉄筋コンクリート造…主要構造部（骨組等）が鉄骨と鉄筋コンクリートを一体化した構造の建物
◎鉄筋コンクリート造…主要構造部（骨組等）が型枠の中に鉄筋を組み、コンクリートを打ち込んで一体化した構造の建物
◎鉄骨造…主要な骨組が軽量鉄骨造の建物（いわゆるヘーベルなどＡＬＣ版を使用した建物は通常この鉄骨造に該当）

※記事に含まれる法令等の情報は、記事作成時点のものとなります。法令等は随時変わる可能性がありますので、本記事を実務に生かされる際には最寄の税務署か税理士へ確認してください。