事務所用不動産の賃貸着契約に関する気をつけるべきポイント

事務所の賃貸借契約を行うときの注意点

まず、物件の用途について。
賃貸借契約では、物件の用途が「住居のみ」「事務所使用可」などと定められているのが一般的ですね。いわゆるテナントビルに入居するような場合は問題ありませんが、自宅の賃貸マンションを事務所に使用する場合や、マンションの一室を借りて事務所にする場合には、賃貸借契約上、その物件を事業目的で使用することができるかどうかを確認しなければなりません。「住居のみ」と定められている物件を事務所として使うと、用法遵守義務に違反しているとして、家主から賃貸借契約を解除される場合もあるので、注意してくださいね。

次に契約する際に気を付けたい点をあげてみます。

①契約の締結時期と賃料の発生時期

一般的には賃貸借契約の締結の時点から賃料が発生します。
しかし、賃貸借契約の締結時期と、実際にその場所で開業する時期が異なることが多いので、賃料など賃貸借契約の条件を交渉するとき、賃料発生時期を賃貸場所での開業の時点としてもらえるように交渉してみることをお勧めします。

②賃料の改定について

賃料について、一定期間減額ｊしない、あるいは自動的に増額していくなどの条項が入っていることがあります。自動的に増額していくような内容では、借り手にとって不利なものになりますので、少なくとも自動的にではなく、その都度協議により増額するかどうかを決定するといった内容に変更してもらうように、交渉してみてください。

③解約予告期間

事業がうまくいって、もっと広い物件へ移転したい。そんな場合、問題になるのが「解約予告期間」です。賃貸借契約を解約するのに、いつまでに大家さんにその旨を通告する必要があるかという期間のことですね。事業用の賃貸借の場合、通常３カ月や半年など、長めに記載されているものです。この期間中はたとえ移転したあとでも、家賃を払わなくてはなりません。契約条件を決めるにあたっては、この期間をできるだけ短くしてもらうように交渉することも忘れないようにしましょう。

④原状回復費

事業用の賃貸借では、個人の住居用と比べ、原状回復義務の負担が大きいのが一般的です。事業用の場合、賃貸借を開始した時期の状態まで、完全に原状回復して返還しなければならないとしている場合もあるほどです。
予防策として、原状回復についての条項が借り手にどのような負担を課しているのかを具体的に確認しておき、重すぎるようであれば軽減してもらうよう交渉する必要があります。また、事業用の賃貸借では敷金や保証金も高額になるので、しっかり契約前に確認しましょう。

※記事に含まれる法令等の情報は、記事作成時点のものとなります。法令等は随時変わる可能性がありますので、本記事を実務に生かされる際には最寄の税務署か税理士へ確認してください。