知っておきたい制度！ 「固定資産の交換特例」②注意点と使い方

前回は「固定資産の交換特例」の概要をお伝えしました。今回は運用にあたっての注意と使い方をご紹介します。

①運用にあたっての注意点

この交換特例によれば、土地等の組換えを譲渡税（所得税・住民税））なしで行うことができ、資産活用や相続対策等において、大変便利なのですが、以下の点に注意しなければなりません

◎将来の譲渡税
「固定資産の交換特例」により、取得した資産の取得価額は交換により譲渡した資産の取得費（譲渡原価）を引き継ぐこととされるため、将来この交換取得資産を譲渡した場合には、多額の譲渡益が計上されることがあります。

◎不動産取得税・登録免許税
「固定資産の交換特例」によって資産を獲得した場合でも、不動産取得税・登録免許税については通常の売買と同様の課税を受けることとなります。

②「固定資産の交換特例」の使い方

「固定資産の交換特例」は実務的にはかなり使い勝手のよい制度です。一口に交換といっても、その目的は様々ですので、比較的多く行われているケースを以下紹介します。

◎底地と借地権の交換
地主が持つ底地の一部と借地人がもつ借地権の一部を交換して、地主と借地人の関係を解消し、それぞれの完全所有権とします。地積は小さくなりますが、借地人は地代が必要なくなり、売却も自由です。地主は土地を自己利用することができることとなります。

◎物納財産確保
将来の相続税をその相続財産となる親の土地ではなく、子が以前から所有していた土地を使って納税したい場合には、相続開始前にこれらの土地を交換しておきます。交換によって相続財産となれば物納も考えられ、譲渡した場合でも「相続税の取得費加算」の適用を受けることができ、譲渡税の流失を抑えることができます。

◎子の借金を親の土地をもって返済
この借金を親が所有する土地を売って返済した場合には、親について譲渡税、子については贈与税が課せられることとなり、借金の返済額が減少します。この場合には、まず親子間で土地の交換をしてこの所有としてから売却する方法が考えられます。

◎土地の利用効率を上げるために
隣接する狭小地をＡさんとＢさんが所有してるとします。どちらも単独では狭すぎて効率的な利用ができません。そこでＡさんが所有する別の土地とＢさんの土地を交換します。ＢさんにとってはＡさんが所有する別の土地の方が利用価値が高く、Ａさんは全体を有効活用することができ、双方にとってメリットがあります。

※記事に含まれる法令等の情報は、記事作成時点のものとなります。法令等は随時変わる可能性がありますので、本記事を実務に生かされる際には最寄の税務署か税理士へ確認してください。