中小企業が金融機関から融資を受けるときには、原則として何らかの担保（物的担保・人的担保）が必要となります。
今回は、不動産担保についてみていきたいと思います。

【不動産担保とは】

担保として代表的なものが、土地や建物などの不動産担保です。
比較的価格が高く、価値の評価が見積もりやすく、いざというときに売却して現金化しやすいので、債権者にとっても保全が図りやすく好まれる担保です。

担保設定としては、多くの場合、①抵当権や②根抵当権の設定となります。
①抵当権→特定の債権に対して不動産に設定する担保権。
返済することで特定の債権が消滅すると、抵当権も消滅します。
②根抵当権→一定の範囲内の不特定の債権を限度額の範囲内で担保するため、不動産に設定する担保権。
債権が弁済されるなどで消滅しても、根抵当権は消滅することなく、根抵当権が設定されたときに定められた債権の範囲内で、次に発生する債権を担保するために存続します。

事業融資の場合、反復して融資を受けることが多いので、使い勝手のよい根抵当権を設定することが多いですね。

◎不動産担保　建物

建物は、時間の経過とともに価値が減少するので、建物の耐用年数に対する築年数によって、価値が変わってきます。

〈原価方式による評価〉
金融機関が建物の評価を行う場合、不動産鑑定の評価方式を使って計算します。
建物評価額=建物の延べ床面積×再調達価格の平米単価÷耐用年数×残存年数

〈収益還元法による評価〉
建物が賃料などの収益をあげる物件である場合は、収益価格を併せて評価します。
収益価格=一定期間の純収益÷還元利回り

◎不動産担保　土地

土地は、建物のように時間とともに価値が下がることはなく、また有価証券やゴルフ会員権のように価値の上下動が激しくないことから、金融機関から好まれる担保です。
ただし、土地の換金性があることが重要ポイントなので、市街化調整区域や農地など、制限のついた土地や、人里離れた山林、買い手のつきにくい土地は担保として評価されないので、注意が必要です。

〈土地の評価額の算出法〉
一般的な評価方法は、次の計算式で計算します。
土地評価額=敷地面積×路線価

【評価額と融資の関係】

銀行は、担保評価よりも事業の実績や将来性を重視するので、担保評価が見合うものであっても、業績が著しく悪い場合は融資をしないこともあります。
逆にノンバンクでは、担保価値を重視するので、業績が悪くても、担保価値が十分見合うものであれば、積極的に融資をしてくれる傾向があります。
それぞれの特徴を知り、自社の現状に合った融資方法を選択することが必要ですね。

もし様々な条件を比較した結果銀行からの融資を受けたい場合は、融資の妥当性を納得させる資料の作成が肝となります。この妥当性を伝えるためには、多くの「コツ」があります。
当事務所には銀行で融資支援を行っていた融資のエキスパートが在籍し、成功報酬制の「事業融資獲得支援」サービスにてお客様をサポートさせていただいております。事業融資獲得をお考えでしたらどうぞお気軽にご相談ください。

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